香港房地产价格或将下跌40%

 北京时间11月11日晚间消息，《巴伦周刊》文章称，每当谈及住房支付能力，香港总是很容易就成为表现最差的城市。该城市雇佣工人平均需要工作17年才能在这座人口稠密的城市购买得起一栋公寓。

    受到中国大陆快速发展的支撑，如今的香港经济十分繁华。大陆买家对于投资新兴财富的渴求以及香港过去七年来接近零利率的政策都助长了房地产繁荣。该城市房价在过去12年中上涨近四倍。早在2003年，香港中原城市领先指数(Centa-CityLeadingIndex)作为每周住房交易合同价的基准指标回落至上世纪30年代的水平。而截至今年9月份，该指数飙升至接近147点。

    然而，中国经济放缓的影响已经蔓延到香港，加上美国加息的预期和香港政府为房地产市场降温的举措，已经稍稍降低了香港房地产市场的热度。香港房价已经连续四周下降，并已从9月份的峰值下跌3.5%。房地产市场的低迷也拖累香港房地产公司的股票，恒生指数的房地产板块在过去一周已经下跌了5%。

    而这可能只是开始。德银分析师托尼·曾(TonyTsang)预测香港房价将会下降30%甚至更多，而有此预测的分析师正越来越多。托尼·曾的论断基于这样一个事实，即香港银行业限制债务还本付息率应为50%或更少。然而托尼·曾估计，当前住宅价格意味着，针对40到70平米的20年期住宅抵押贷款，衡量每月房贷占收入比例的债务还本付息率为72%左右。曾认为“要让偿债比率回到50%的可持续水平，住宅价格需要下跌32%”。

    况且目前甚至还没有受到美国加息的影响，美国高于预期的就业数据增加了12月份加息的可能性。由于港元与美元挂钩，美国利率的变动将直接影响香港利率。托尼·曾还指出，美国每加息25个基点都将增加每月大约2.3%的房贷，而这将加重偿债比率至74%，住宅价格需要下跌33%。更重要的是，如果香港抵押贷款利率回归到2003年至2007年的平均水平，当然前提是美联储加息165基点，之后还需要住宅价格从目前水平回落40%，才可以恢复偿债比率至50%。

    巴克莱分析师保罗·路易(PaulLouie)采用新方法以确定香港房价走势。他运用技术分析(这一技术通常用于股票分析师)以预测未来房价。路易表示：“技术分析可以用于股票分析，那么它可能亦可以解释房价势头”。他指出，由于房价连续三周下跌的重要心理关口已经被越过，市场情绪可能将越来越悲观。如果房价继续以目前的速度下跌，之后会出现一个不祥的“死亡交叉”，这是一个悲观的技术指标，可能在第八周的时候形成。届时房价达到反弹的关键支撑位，而低于目前房价水平的16%。

    房价下跌并不是香港房地产开发商和房地产投资信托基金可能面临的唯一问题。该行业在其资产负债表上存在大量债务以进行财务运作，所以美国加息将增加融资成本，挤压利润率。托尼·曾预计房地产投资信托公司将比开发商遭受到更大的打击，当加息25基点时前者的收益将下降2%~4%。而房地产开发商收益将下降1%~3%。房地产投资信托公司的资产净值将下降4%~14%，远高于开发商2%~3%的下降比例。尽管房地产投资信托公司的资本化率作为衡量投资产业回报率的指标通常会伴随利率升高而上升，但是其影响可能会被更高的融资成本所抵消。

    在香港众多的房地产公司中，巨鹰控股、希慎开发商和领汇房地产投资信托公司可能是三有处境最艰难的公司。

    托尼·曾估计，巨鹰控股多数营收来自于产权投资，该公司持有冠军房地产投资信托基金和朗廷酒店集团多数股份，其资产净值可能会下降14%，其利润将在美联储加息25个基点后下跌4.3%。该公司在香港的酒店业务也受到中国大陆游客数量下降的影响，使得其2015年上半年利润同比下降了13%。瑞士信贷分析师开尔文·塔姆(KelvinTam)认为巨鹰控股股票表现不佳，并指出“管理人员认为下半年的运营条件十分悲观”。塔姆为该公司设定的20.95港元目标股价比当前实际水平低了14%。

    希慎开发商作为香港最老牌的房地产开发商和投资者之一，资产净值可能会下降5.6%，预期其2016年利润将下降0.5%。领汇房地产投资信托公司作为亚洲最大的房地产投资信托基金，预计其2016年利润将下降1.9%，而资产净值将下降5.4%。该公司计划于本周三宣布第二、第三季度的业绩报告。塔姆预计领汇房地产投资信托公司股价将从如今44.9港元/股下跌8%，相当于每股下跌0.96港元，同比仍然上涨7%