预售资金监管升级，勒住“烂尾楼”？

“压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”7月28日召开的中共中央政治局会议中，“保交楼”首入会议内容，也让其成为当下楼市的最大热点之一。

其中，商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源。对于预售资金的监管，作为管住“房地产账本”的重要抓手，也成为了近期各地热门的政策工具。

多地出台新规强化预售资金监管

商品房预售资金监管，指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发商需要将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

日前，长沙发布商品房预售资金监管新规，要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

8月2日，东莞市住建局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》，公开征求意见。其中拟规定，由购房人通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

作为房地产领域热门城市，长沙、东莞两地新规的出台引发了不小关注，也在很大程度上反映了政策风向。

今年2月，全国性商品房预售资金监管新规出台，通过招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等举措，规范和完善了商品房预售资金监管。

据克而瑞地产统计，截至6月初，今年有南京、成都、海口等28地曾提出适度放松预售资金监管，包括增加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例、允许使用银行保函替代预售监管资金等。

但进入7月，在新的市场情况下，近期各地的预售资金管理则处于收紧状态。各地新政有何重点？中新财经梳理总结出以下几个方向。

——明确各方主体责任

“监管部门、银行、开发商的责任和义务，规定得比较详细，追责路径明了，一旦出现问题，就能知道是哪一个环节出现了问题，比如是资金使用审批不合规，还是资金去向不合规等。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

例如，东莞拟对银行机构、房企、购房者的职责做出明确规定。其中包括，银行擅自拨付或转移商品房预售监管资金的，应负责追回；房企在申请预售许可证前，需按照一个预售许可证对应一个监管账户的原则，新设银行账户；购房者可通过网上银行转账等方式缴纳购房款等。

——加强预售资金透明度

在这方面，西安明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，商业银行未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金则应当负责追回。

安徽蚌埠也明确，预售资金应全部直接存入监管专用账户。开发企业与购房人签订《商品房买卖合同》时，应注明监管专用账户等信息，并明确缴款的方式及缴款的具体时间和金额。

在此基础上，江西九江还公示了中心城区85个现有在售楼盘的139个商品房预售资金监管账户。以后凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目，市住建局将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号，商品房预售资金要直接存入专用监管账户进行监管。

“公示预售资金监管账户使得预售资金监管更加透明，同时也防止预售资金被挪用，让预售资金用于项目建设，将有效维护购房者的权益，同时也将倒逼房地产行业向财务稳健、安全运行的方向转型。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为。

——资金拨付节点与项目进度挂钩

长沙新规中，提出对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管。“保证资金‘留在项目、留在当地’”也成为了颇具亮点的新鲜提法。

山东青岛还出台了更进一步的政策。近日有消息称，青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。后经媒体证实，目前在青岛范围内至少有工商银行、建设银行、农业银行和光大银行已经开始执行上述政策要求，更多的银行还在跟进中。

“该政策有助于减少购房者的还贷压力和防范烂尾楼风险转嫁给购房者。但从阻力方面看，房企的资金回笼压力会增大，这是实际过程中所需要注意的内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

随着各地预售资金监管的收紧，对于部分房企可能会面临的资金链压力持续加大风险，多地也提出了“依据企业信用评级实行差异化监管”等原则。

“预售资金监管比例不是越高越好，要根据不同资质的开发商、楼盘进度的不同，确定合适的比例。”招联金融首席研究员董希淼解释，在监管层面要提高立法层级，住建部门、开发商以及银行都要承担相应责任，明确责任之后要加强执行。

总体上看，加强预售资金监管已是一个老生常谈的话题。但各方分析认为，商品房预售资金监管的底线仍是确保房地产开发项目的按时交付，更大程度维护购房者合法权益。

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