22城全年供地计划仅完成55%，年末将迎土拍高峰

临近年末，重点城市将迎来土拍高峰。

由于集中供地节奏改变，多个城市今年增加供地次数。近日，广州、天津、福州、东莞等城市陆续发布第四批次集中供地出让公告，南京、武汉、苏州则公布了第五批次集中供地情况，上述供地均计划于12月完成出让。

据业内人士透露，即将于11月29日进行第四批集中供地的北京，也将推出第五批次供地。

而武汉市土地交易中心表示，近期武汉加快了供地节奏，后续将适时发布本年度第六批次集中供地公告。

多个城市集中供地进行加推的背后，是其全年供地计划完成不及预期。

中指院数据显示，截至2022年11月24日，根据22个重点城市各自于今年上半年发布的市本级2022年全年供地计划，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，全年供地计划完成率仅55%。

“如果剔除已经供应的综合用地中的其他类用地面积，实际完成率恐不足5成。这样的土地出让完成率，意味着明年的新房供应数据也将不太乐观。”中指院分析师表示。

根据中指院统计，目前，仅合肥、无锡、上海、厦门4个城市完成了今年的供地计划。其中合肥完成率达到136%排名第一，无锡5批次供地之后完成率将达到109%。

北方城市土拍市场整体难言乐观，平均供地计划完成率36%，仅天津完成率过半，北京完成率不足4成。华中地区长沙表现较好，广州深圳也达到“及格线”。

而今年供地计划完成率较低的城市是长春及重庆，仅完成了全年供地计划的16%。

“距离今年全年结束仍有1个多月的时间，各个城市在加紧完成第四、五批次的集中供地，预计最终22城平均的全年供地计划完成率将在60%左右。”上述中指院分析师称。

事实上，2022年以来，各城市集中供地的供应量和成交量都处于逐轮下滑的态势之中。

为稳定土地市场，今年多个城市在加推供地批次的同时，还放松了集中供地的土拍政策，如降低土拍门槛、增加房地差、减少租赁住房和自持的比例等，但实施效果不佳。

“22城整体土拍溢价率从2022年第一批的15%降低到第四批的5%，大部分城市几乎都是底价成交。”克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春表示。

在拿地企业特征方面，央企和国企依旧是拿地主力，而城投公司托底拿地的现象较为突出，以起到维稳的作用。

克而瑞数据显示，截至2022年三季度末，城投公司拿地超过1300幅，占比41%；拿地金额超过1万亿元，占比30%。从2022年10月的集中供地情况看，苏州、济南、南京等城市的城投公司拿地比例高达80%以上。

“进入今年四季度，部分房企在拿地方面出现了疲态。保利、招商、中海、越秀等龙头房企在10月份的拿地金额均低于前三季度平均水平。”谢杨春称。

“虽然近来面向涉房企业的融资政策有所放松，但受益房企较为有限，在当前市场环境下，多数房企的资金仍旧趋紧，加之经过前三轮集中土拍的消耗，四季度品牌房企的拿地意愿将会较此前进一步降低。”克而瑞分析师指出。

其进一步表示，随着土地成功出让的难度越来越高，会倒逼地方政府在接下来供地时精准匹配房企的投资需求，第五轮土拍门槛或将进一步降低。

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