房企境外债发行“断档”5个月再开闸，3、4月偿债规模均超千亿

随着多项房企融资利好政策出台，优质房企融资开闸，但行业面融资仍未全面回暖。

中指研究院监测，2023年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。

“受春节假期影响，1月融资同环比均下降，但降幅较上年同期已有所收窄，表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段。” 中指研究院企业研究总监刘水表示。

值得关注的是，房企海外债在连续5个月断档后，再度迎来曙光。

其中，1月越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券，万达商业也发行了成本为11%的4亿美元高级无抵押债券。克而瑞数据显示，2023年1月80家典型房企境外债融资50.39亿元，环比增加91.5%，同比减少75.8%。

“受境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。而央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。”刘水称。

境内债方面，1月境内债发行在延续去年12月良好势头的基础上，出现了新突破。

在政策持续鼓励下，1月信用债发行主体明显多样化。除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企新加入到发行行列，出险房企也成功发行中期票据。

刘水认为，“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要为合理融资需求，安全、出险房企均有机会获得支持。

从融资成本来看，中指院数据显示，1月房企平均融资利率为4.32%，同比上升0.41个百分点，环比上升0.23个百分点。

“1月TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.17%，较2022年全年下降0.96pct；同时TOP10-TOP30房企的融资成本较高，为4.39%，较2022年全年上升1pct。”克而瑞分析师表示。

2022年末，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，并从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资。2023年1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，首次提出开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

“随着融资渠道逐渐恢复，企业整体融资环境或将有所改善，央国企及优质民企将显著受益。”克而瑞分析师表示。

虽然融资环境逐渐改善，但房企仍然面临较大债务到期压力。

克而瑞分析师指出，房企在2023年的前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮，其中逾7成属于民营房企。“由于2021年以来房企发债量长期小于到期量，因此房企偿债一直处于承压状态。且相对于央国企而言，民营房企需更注意谨慎应对。”

中指院数据显示，房企在今年3、4月将迎来偿债高峰，单月债务到期规模均超千亿。

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